Оценка недвижимости

Определения и понятия, необходимые при оценке недвижимости

Недвижимое имущество является основным мировым богатством, и от его оценки зависит жизнеспособность глобальных рынков имущества. В Международных стандартах оценки понятие недвижимости разделяется на недвижимость с физической точки зрения как материальные объекты (земельные участки, здания, сооружения и пр.), и на недвижимость с правовой точки зрения, т.е. имущественные права на объекты недвижимости.

С физической точки зрения недвижимость представляет собой материальный объект, который мы видим или можем потрогать.

Как указано в МСО (МР 1, 3.8), недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка - например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми к участку, например здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам или лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные.

Этот термин по смыслу близок к определению недвижимости «по происхождению», который приведен в первом абзаце ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Кроме недвижимости по происхождению, в России существует понятие «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель, вероятно, имел в виду юридическую неподвижность данных объектов с точки зрения привязки их к месту регистрации, или решал проблему распространения действия законов РФ на внутреннее пространство подвижных объектов вне зависимости от того, в какой части земного шара они бы находились.

Приоритет земли в объекте недвижимости подчеркивается ст. 2 ЗК РФ: «…все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Это означает, что например, при возмездной или безвозмездной передаче земельного участка от одного лица к другому следует передавать также и улучшения этого участка. Оценочный термин «улучшения» обозначает здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации. То есть под улучшениями земельного участка понимается все, что неразрывно связано c землей и повышает ее рыночную стоимость.

С правовой точки зрения объект недвижимости можно определить как совокупность прав на него (ст. 260 ГК РФ): «Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

В соответствии с МСО (МР 1, 3.9) понятие недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество — это юридическое понятие, отличное от недвижимости, которая является физическим активом. Могут существовать также и потенциальные ограничения прав собственности на недвижимое имущество.

В романо-германской правовой системе, к которой относится и правовая система России, право собственности представляет собой совокупность (триаду) трех правомочий: владения, пользования и распоряжения.

  • Владение – это обладание имуществом с правом им пользоваться и распоряжаться.
  • Пользование – основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и получения от него доходов.
  • Распоряжение – предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества.

Помимо права собственности для недвижимого имущества характерны и частичные имущественные права:

  • Имущественное право арендодателя – право собственника владеть этим объектом и распоряжаться им, но не пользоваться.
  • Имущественное право арендатора состоит в том, что он имеет право пользоваться и распоряжаться этим правом в течение определенного срока на условиях договора аренды.
  • Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
  • Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.



 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества