Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

Принципы, связанные с рыночной средой:

  • спроса и предложения;
  • конкуренции;
  • изменения;
  • соответствия.

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

  • полезности;
  • замещения;
  • ожидания.

Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

  • остаточная продуктивность;
  • вклад;
  • экономическое равновесие;
  • возрастающая и уменьшающаяся отдача;
  • экономический размер;
  • экономическое разделение имущества.

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии:

  • Физическая осуществимость – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.
  • Юридическая правомочность – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям.
  • Финансовая оправданность – проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.
  • Максимально экономически эффективное использование – то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.

В соответствии с этими критериями рекомендуются следующие последовательные этапы анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

  • этап 1 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного от улучшений;
  • этап 2 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.

В конце анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка формируется вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию. От этого вывода зависит выбор подходов для оценки объекта недвижимости.

Если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, то целесообразно использование всех подходов оценки стоимости: доходного (метод прямой капитализации или метод дисконтированных денежных потоков), затратного и сравнительного. Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе подходов оценки зависит от дальнейшей судьбы существующих строений. При сохранении существующих строений можно использовать затратный подход и методы прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. При необходимости перестройки существующих строений можно использовать затратный подход и метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. В случае необходимости сноса существующих строений задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос или метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода.

С методологической точки зрения наиболее сложными являются варианты оценки стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода, при которых НЭИ свободного участка не совпадает с НЭИ застроенного участка, предусматривающего сохранение или перестройку существующих строений. Практика показывает, что эта сложность связана с расчетом функциональных и внешних устареваний объекта недвижимости.


 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества