ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Определение стоимости земли это наиболее важный момент в определении стоимости при оценке недвижимости. Как известно стоимость любой недвижимости, в первую очередь зависит от его местоположения.

При оценке земли, прежде всего, необходимо установить для чего будет  использоваться определяемая стоимость:  для оценки затратным подходом, при оценке наиболее эффективного использования, для расчета значений ставок капитализации, для определения отдачи или совокупного износа улучшений.  В любом случае непременным элементом процедуры оценки недвижимого имущества выступает определение стоимости участка земли, исходя из допущения, что он является вакантным и может использоваться наиболее эффективно.

При определении рыночной стоимости земли используется несколько методов:

  1. Экономический метод (метод выделения). Сущность метода заключается в определении стоимости всего объекта недвижимости с последующим вычитанием стоимости затрат на улучшения с учетом совокупного износа.
  1. Метод остатка для земли, обладающий двумя алгоритмами  определения стоимости земли, в составе приносящей доход недвижимости. В соответствии с первым алгоритмом, стоимость земли рассчитывается как разница между капитализированной стоимостью чистого операционного дохода, который получается в следствии сдачи недвижимости в аренду, и стоимостью улучшений. Согласно второму алгоритму (метод распределения дохода) предполагается распределение чистого операционного дохода по каждому компоненту недвижимости путем вычитания из него дохода, генерируемого улучшениями. Остаточный доход относится к земле и капитализируется в ее стоимость.
  1. Метод сравнения  продаж. Здесь напрямую сравнивается оцениваемая земля с недавно проданной аналогичной землей, или выставленной на продажу землей.
  1. Метод соотнесения, при этом методе  стоимость земли определяется опосредовано через доли распределения общей рыночной стоимости между стоимостью оцениваемого земельного участка и стоимостью улучшений.
  1. Метод развития (предполагаемого использования), который строится на предположении о возможности продажи или сдаче в аренду земельных участков (при наиболее эффективном использовании), созданных в результате разделения (объединения) оцениваемого земельного участка, расчете доходов и расходов, которые связаны с этим процессом, и дисконтировании полученного в результате этого чистого денежного потока в значение стоимости.
  1. Инвестиционный метод, предполагает определение стоимости на основе дохода, который может быть получен непосредственно от земли. Здесь, источником дохода выступает кроме сдачи земли в аренду раздельно от улучшений, еще и земельная рента, полученная как остаточный доход от продажи изготовленной продукции.  Этот метод еще называют методом капитализации земельной ренты).

Важным условием применения любого вышеуказанного метода является использование рыночных данных. Рыночная ситуация и положение оцениваемых участков земли на конкретном рынке определяет выбор метода их оценки. Все используемые методы входят в рамки сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке и основываются на принципах ожидания, замещения, привнесенной прибыльности (вклада) земли, конъюнктуры рынка  и ее наиболее эффективного использования.

Сравнительный подход используется для установления стоимости оцениваемого участка сопоставлением цен недавно продаж сходных земельных участков на достаточно эффективном  рынке, где продают и покупают сопоставимые объекты покупатели и продавцы, принимая добровольные и независимые решения. Сравнительный подход  базируется на принципе замещения: который предполагает, что разумный покупатель не заплатит за оцениваемую землю сумму большую, чем, за ту, которую возможно купить на рынке сходный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход используется для оценки земельного участка, который способен давать доход в будущем на протяжении срока его использования. Стоимость, в этом случае представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и суммы от перепродажи оцениваемого объекта. Подход базируется на принципе ожидания, который гласит, что разумный покупатель приобретает землю в ожидании будущих доходов или выгод.

Затратный подход используется только для расчёта стоимости земли и не имеет независимого значения для оценки земельных участков. Он базируется на предпосылке, что расходы на покупку земли и расположенных на ней улучшений не превзойдут цену на конкретном рынке за уже застроенную землю с похожими по предназначению и качеству земельными улучшениями.

Следовательно, предпочтение того или иного метода зависит от того, определяется ли стоимость улучшенного земельного участка или участок свободный, является ли он предметом рынка купли-продажи или рынка аренды.

При оценке свободной от улучшений земли, как правило, применяются методы:

  • метод   сопоставления   продаж, метод статистического анализа рынка – методы сравнительного   подхода;
  • метод капитализации земельной ренты (метод выгод), инвестиционный метод – методы доходного подхода.

При оценке улучшенной земли применяются методы, выстроенные на совмещении сравнительного или доходного подхода с применением элементов затратного подхода в расчетах стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений. Здесь модель оценки земли основывается на принципе остатка.

На совмещении затратного и сравнительного подходов получились экономический метод ( метод выделения) и метод соотнесения, на совмещении доходного и затратного - метод остатка для земли и метод распределения дохода, а на соединении всех трех подходов - метод развития (предполагаемого использования).

Метод сопоставления продаж используется для оценки свободных земельных участков. Исходит из принципа замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить другой участок с такими же потребительными свойствами. В данном методе стоимость земли рассчитывается в уровне цен продаж земельных участков аналогичных оцениваемому с учетом различий в характере сделки и свойствах земельных участков влияющих на их стоимость иными словами необходимо определить скорректированную стоимость проданного участка, если бы он имел такие же свойства что и оцениваемый земельный участок.

 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества