|
Все нижеуказанные преимущества в методологии значительно увеличивают обоснованность оценки и значительно повышают точность оценки.
1. Исследование и прогноз макроэкономической ситуации в стране и районе нахождения гостиничных активов бизнеса проводится с использованием нескольких авторитетных, государственных, частных, и межгосударственных источников.
2. Исследования отрасли гостеприимства на дату оценки в стране и в районе местоположения гостиничных активов оцениваемого бизнеса проводится специалистами оценочной компанией ИНТЕРСТОИМОСТЬ в разрезах спроса, предложения, загрузки, ADR (Average daily rate) - среднесуточной цены номера гостиницы, цен на гостиничные услуги на дату оценки в районе местоположения. Прогноз спроса, предложения, загрузки, ADR, цен на гостиничные услуги проводятся согласно собственным исследованиям и по данным авторитетных источников. Производится так же обзор рынка продаж гостиничных бизнесов.
3. Финансовый анализ гостиничного бизнеса производится в сравнении с отраслевыми показателями. Это позволяет провести нормализацию балансовых показателей при прогнозировании в случае значительного отклонения этих показателей от отраслевых значений при становлении бизнеса или при возникновении проблем в бизнесе.
4. Выбор подходов и методов для оценки. Мы стремимся произвести оценку стоимости гостиничного бизнеса всеми тремя подходами. Выбор подходов производится после тщательного анализа задачи оценки, объема имеющейся информации, развитости гостиничного рынка в месте расположения объекта оценки.
5. Определение рыночной стоимости при помощи доходного подхода. Доходы прогнозируются в разрезе выручки от сдачи номеров гостиницы, так и других точках прибыльности в зависимости от возможности каждого объекта оценки. Выручка по всем точкам прибыльности определяется на основе натуральных и денежных показателей. Метод прогнозирования затрат зависит от вида затрат - постоянные или переменные. Затраты на персонал определяется с учетом производительности труда. Ставка дисконтирования рассчитывается применительно к конкретному оцениваемому бизнесу и производится строго на дату оценки по данным компаниям с аналогичной диверсификацией деятельности по данным информационной системы Bloomberg.
|
Размер необходимых капвложений на поддержание работоспособности компании определяется методом «по выходу из эксплуатации» (а не в размере амортизации). При больших заимствованиях оцениваемой компании применяется денежный поток на собственный капитал (CАPM), что значительно повышает точность расчетов по сравнению с денежным потоком на весь вложенный капитал (WACC). Составляется прогнозный баланс предприятия, что позволяет отслеживать изменения баланса в прогнозный период, в зависимости от величины денежного потока.
6. Затратный подход при оценке гостиничного бизнеса производится при помощи справочника оценщика, либо укрупненной сметной документации. Расчеты проводятся с учетом категория гостиницы, состояние здания, состояние мебели и других основных средств, входящих в объект оценки. При достаточно развитом рынке земельных участков под гостиницы оценка земельного участка производится сравнительным подходом.
7. Сравнительный подход при оценке гостиничного бизнеса рассчитывается методом сделок и методом рынка капитала. Специалистами оценочной компании ИНТЕРСТОИМОСТЬ производится подбор сделок с аналогичными гостиничными бизнесами и собирается полная о них информация в системах «СПАРК» и «Zefir». Проводится описание предложений продаж. Анализируются результаты. Важно подобрать самые близкие аналоги. Выбираются мультипликаторы наиболее отражающие стоимость гостиничного бизнеса. Для оценки методом рынка капитала используются данные системы Bloomberg.
8. Взвешивание результатов, полученных различными подходами к оценке бизнеса, производится при помощи суждений оценщика и метода математического анализа.
.
|
