Оценка аренды

Для того, чтобы определить стоимость права аренды или арендную ставку, прежде всего, необходимо идентифицировать имущественный интерес, подлежащий оценке, а также все имеющие отношение к нему права и ограничения.

Организация А - Безусловное право собственности (фригольд), удерживаемое организацией А:  абсолютное право продажи, сдачи в аренду/прокат или использования рассматриваемого имущества в бесконечности, подлежащее лишь государственным ограничениям.

Организация Б - Интерес аренды (лизгольд) пли право арендатора, удерживаемое организацией Б:  право занимать или использовать имущество в течение определенного периода и в обмен на определенное вознаграждение, устанавливаемое в арендном договоре между А и Б.

Организация В - Интерес субаренды (сублизгольд) или право арендатора, удерживаемое организацией В: право занимать или использовать имущество в течении определенною периода и в обмен на определенное вознаграждение, устанавливаемое в арендном договоре между Б и В. Права, указанные в такой субординированной аренде, не могут превосходить прав, данных но аренде между А и Б.

Организация Г - Интерес субординированной субаренды удерживаемой организацией Г: право занимать или использовать имущество в течение определенно) о периода и в обмен на определенное вознаграждение, устанавливаемое в арендном договоре между В и Г. Права, укачанные в такой субординированной аренде не могут превосходить прав данных по аренде между Б и В.

Необходимо также определить тип арендной платы.

Большое значение для оценки имеет идентификация оцениваемых юридических интересов в физическом объекте имущества. Может быть так, что согласно условиям договора аренды арендатор не имеет права продажи или отчуждения своего интереса аренды. Следовательно, стоимость интереса для арендатора будет складываться исключительно из его прав на использование и занятие. Не смотря на то, что стоимость интереса аренды может быть выражена в денежных единицах, эта стоимость не будет являться рыночной стоимостью, так как сам интерес не может быть отчужден третьему лицу (продан на рынке). Тем не менее, интерес арендодателя (фригольд, обремененный арендой) имеет рыночную стоимость, основанную на стоимости арендного дохода в течение всего срока аренды, с учетом остаточной стоимости на момент ее окончания.

Необходимо также учесть дополнительные обременительные условия аренды, которые могут повлиять на рыночную стоимость аренды. Чаще всего возникают ограничения на сдачу в субаренду или на передаваемые права.

Очень важным при определении стоимости аренды являются изменения в арендуемом имуществе. Изменения в имуществе подразделяются на две основные категории:
Обязательные изменения – это изменения, без которых имущество не может эксплуатироваться, (например, отделка офисов) и добровольные изменения - это изменения, которые проводятся для того, чтобы улучшить или максимально приспособить имущество к индивидуальным потребностям арендатора.

Если договор аренды заключен между двумя аффилированными компаниями в составе одной и той же группы, в отчете об оценке необходимо указать на тот факт, что это соглашение заключено без принуждения, в соответствии с обычной коммерческой практикой. Если оценка проводится для целей финансовой отчетности, то в отчете будут отражены арендные соглашения между аффилированными лицами при условии, что оценка охватывает интересы только одной из сторон.

Интересы аренды могут иметь отрицательное значение рыночной стоимости, если они являются обязательствами для предприятия.

На практике также бывают случаи продажи с возвратной арендой. Это одновременная продажа недвижимости и сдача ее в аренду продавцу. Покупатель становится арендодателем или домовладельцем, а продавец — арендатором или съемщиком. Так как возможны уникальные обстоятельства или отношения между сторонами, сделки по продаже с возвратной арендой могут быть как основанными на рыночных условиях, так и не основанными на них.

Для оценки интересов аренды необходимо, чтобы были предоставлены все правоустанавливающие документы, в том числе и все приложения к  договору аренды.

Определение стоимости прав аренды и арендных ставок могут производиться с использованием методов сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке.

Определение рыночных арендных ставок производится с помощью сравнительного подхода. Также величину ставок можно получить, первоначально определив рыночную стоимость сдаваемого в аренду имущества, а затем рассчитав арендные платежи с учетом всех обстоятельств аренды, передаваемых прав аренды и рисков, присущих сдаваемому в аренду активу.

Рыночную стоимость права аренды можно рассчитать методом дисконтированных денежных потоков (ДДП). Денежный поток в этом случае образуется как разница между денежным потоком от аренды и денежным потоком от субаренды. Для различных видов имущества применяются и различные методы определения рыночной стоимости права аренды и величины арендных платежей.

При помощи затратного подхода можно, например, рассчитать рыночную стоимость сооружения, не имеющего аналогов на рынке,  определить арендные ставки, необходимые для окупаемости затрат с присущим имуществу риском в зависимости от отрасли и места функционирования этого имущества.  Или можно определить арендные ставки, исходя из рыночной стоимости права аренды имущества. Применение того или иного подхода или метода оценки зависит от вида имущества, цели оценки и наличия необходимой для оценки информации.

 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества