Фундамент, лежащей в основе дисконтирования ото бражается следующей функцией:

где:

п = срок жизни актива;

CF = ожидаемые денежные потоки за период t;

r - ставка дисконтирования, отражающая риск, ожидаемых денежных потоков.

Сложный процент и дисконтирование — это расчетные инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций в гостиницу. Перед их использованием следует определить:

1) суммы (amounts) денежных средств, о которых может идти речь;

2) время (timing), когда эти суммы должны быть выплачены или получены;

3) осознанные риски (risks), связанные с инвестициями;

4) соответствующую ставку дохода (rate of return) (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

Четыре перечисленных элемента могут быть кратко названы как: 1) суммы; 2) время; 3) риск; 4) ставка дохода. Только после того, как все они одновременно правильно определены,  можно выносить обоснованное заключение о стоимости инвестиций.

Суммы

Общим знаменателем суммы являются деньги. Важно с максимально возможной точностью спрогнозировать общую сумму денег, которые, как ожидается, будут инвестированы в гостиницу или получены от инвестиций в гостиницу. Это позволит ответить на главный вопрос - обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств должен превысить их отток.

Время

Для инвестора одним из наиболее ценных и незаменимых ресурсов является время, будучи потерянным, оно не мажет быть восполнено.  Всем известно, что "время это деньги". Единственный способ избежать потери денег — заставить капитал работать» т.е. вложить в дело. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в  любом инвестиционном анализе. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами - день, неделя, месяц, год.

Риск

Под риском понимается непостоянство и неопределенность, связанные с инвестициями. Иными словами, риск — это вероятность того, что до окажутся больше или ходы, которые будут получены от инвестиций меньше первоначально прогнозируемых. Следует помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.

Ставка дохода

Ставка дохода на инвестиции (return on investment) процентное соотношение  чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определённая ставка дохода учитывает суммы и время получения ожидаемых чистых доходов. Этот показатель используется для сопоставления различных инвестиционных предложений. Приоритет отдается тем вложениям по которым ставка наиболее высока.